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    险资争夺“话语权” 金地集团战略转型亟需资金补充
    导语:虽然在回复记者采访时,金地方面表示增持股份只是股东行为,公司的经营并没有发生任何改变。目前也并没有收到福田投资要进一步增持公司股份的通知。但是按照目前态势,福田投资对于金地的话语权已经丧失。

    金地集团股份有限公司(以下简称“金地”)到底谁说了算的争论,这几日地产行业讨论颇多,但却大多毫无结果。2月13日,随着生命人寿第三次举牌金地,其所持有金地股份表决权已达10%,加上此前让渡予福田投资4.808%股份表决权,生命人寿持有金地股权的比例已增加至14.808%,对金地集团的话语权将超过福田投资持有的7.85%的股权。

    虽然在回复记者采访时,金地方面表示增持股份只是股东行为,公司的经营并没有发生任何改变。目前,生命人寿仍是财务投资者,并未进驻董事会。目前也并没有收到福田投资要进一步增持公司股份的通知。但是按照目前态势,福田投资对于金地的话语权已经丧失。

    地产评论员、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为,2009年起,由于受到投资房地产的限制,国资已经难以再给房地产更多的资金补充,而拥有大额流动资金的险资,也需要寻找相对稳定的投资渠道。“因此,无论是控股还是简单的增持,生命人寿并不会冲着谋求更多话语权而来,更多的是投资的目的。”

    而对于金地来说,无论话语权落于何人之手,对于目前的金地而言,并非最重要之事。金地目前所面临最主要问题是进行战略转型。种种迹象都表明,作为曾经万、保、招、金四大老牌房企之一,经历一番战略性失误之后,已经远远落后于万科及保利,根据公司公告,金地2013全年的销售额为456亿元,排在全国房企销售金额的第13位。金地已经开始醒悟过来,而其被寄予厚望的2014年,在楼冷地热政策趋紧的形势下,金地能否实现早年间所期望的弯道超车,资金就显得尤为重要。

    “弯道超车”亟需资金补充

    作为早年四大龙头房企之一,金地的发展可谓一波三折。

    在高端战略折戟之后,2011年,金地集团雄心壮志地制定了“一体两翼”的发展策略,即以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼,成为复合型的地产开发商,金地集团总裁黄俊灿还放出五年再造一个金地的豪言。

    但现实往往事与愿违,过度押注中高端产品导致全年销售不佳。2012年四季度开始,金地随即开始战略转型,提出从高端回归刚需的口号,同时加快去化及周转。据金地年报显示,2012年度实现营业收入328.6亿元,同比增长37.4%;归属于母公司股东的净利润33.9亿元,同比增长12.2%。这是金地集团自2009年以来其净利润首次出现增长。

    经过为期两年的体系重塑,金地集团逐渐走出前期的困境,其产品结构调整实现“量变到质变”的转化,将会促使去化速度加快。“我们也有代理金地的项目,感觉金地转型的意图非常明显,对项目的快速周转要求明显提高。”中原地产项目部总经理黄韬在接受时代周报记者采访时如此表示。

    加快周转意味着相对较高的土地储备要求,金地2013年也随即放开了拿地的步伐。记者梳理资料发现,金地集团2013年新增26个项目,新增权益面积550万平方米,为2012年的2.8倍;总地价达281亿元,为2012年的近6倍。除了2013年4月、5月、7月外,金地其他月份都有项目获取。

    在黄韬看来,转战并深耕一线城市的刚需市场,意味着金地需要更多资金补充,而近期土地市场的火热,尤其是一线城市刚需市场的看好,开发商刚需项目的拿地已经处于一个竞争白热化的状态,“没有大额的资金补充,金地很难在土地上有所作为。”陈宝存对此表示认同,他认为,金地逐渐脱离国企控股的路子,更多的是战略背景下的无奈之举。“按照金地的近年来发展策略,对资金的流动性需求更高。”

    据介绍,目前,金地的平均开盘周期已经由原来的15个月缩短至12个月,能否获得强大的资金支持,是金地实现弯道超车的关键。而金地本身也深知这点。据记者梳理发现,金地近年来也在不断寻找融资手段,以期获得更多的流动资金。2012年7月,金地以16.5亿港元成功收购了香港上市公司星狮地。在完成股权收购交易之后,金地对星狮地产的重组工作也迅速启动。至11月,金地完成对星狮地产的全面要约收购,并将公司更名为金地商置。2013年1月29日,金地商置通过配售股的方式成功募资超过7亿港币,发行价为0.78港元/股。

    除此之外,金地也借助信托融资及发债方式,加强资金流动性。以南京仙林湖项目为例,该项目以发售信托产品的方式来融资,总融资额为4.5亿元。另外,2012年7月和11月,金地还以境外子公司发行12亿元人民币债券及3.5亿美金债券。

    以量换取利润增长

    从高端到刚需的转变,金地的利润数据瞬间得到了纸面上的反馈。根据2013年半年报显示,净利润同比下降了39.5%,但是与此对应的则是营业收入的快速上升,半年报显示,公司营业收入同比上升35.9%。

    降价走量,金地毛利率不可避免地出现大幅下降。据年报显示,金地2012年的结算毛利率为32.0%,相较2011年下降6.7%。由于产品结构调整,未来金地的毛利率还存在下行的可能。很显然,金地对此也早有准备,据其2012年年报显示,金地曾为上海艺华年、常州天际、深圳名峰、慈溪鸿悦、宁波东御5个项目计提了4.4亿元的存货跌价准备。金地集团董事长凌克也曾公开表示,金地盈利能力还不够强,利润增长也比较一般,在拓展、提高公司盈利以及控制公司成本方面也存在很多不足,还需要进一步提高。

    凌克认为,毛利下降是行业的普遍现象,房地产行业保持以往动辄40%-50%的毛利率是不可能的,暴利时代已经结束,房地产利润率将逐步下降到合理的水平。

    “房地产利润趋于合理是正常现象,像金地这样的企业,从高利润产品转型刚需,而且又要保证总体业绩的上升,就只能通过加速推盘,高周转的方式。”黄韬认为,用量换取业绩增长将会是金地接下来的主要工作。

    从2012年下半年开始,随着商品房销售情况转好,金地集团在去库存化加快的同时也加快了储地步伐。与此同时,据记者了解发现,金地已经开始加大推盘力度。数据显示,2013年9月份开始,金地月度推盘项目数达25个以上,主要以刚需产品为主,推盘去化率达六成以上。有行业分析师认为,由于新推货值刚需占比提高,加大项目周转以及去化,预计2014年金地的销售货量达千亿元。

    (时代周报)

关键字:金地 金地集团 生命人寿 险企进军地产

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