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    王玮:国际商业地产资本运作和资产增值的杰出范例
    导语:1.西田1979年的退市和重组2.西田信托的成长和成熟3.全球最大的上市零售物业公司——西田集团的诞生

    购物中心的主要作用是租金收入和资产增值,笔者近年来用了较多的篇幅介绍国际购物中心行业的先进理念和做法,主要还是围绕商业地产和购物中心如何提高租金收益通过规划、定位、招商、管理和营销而展开的。今天我想就专门就商业地产和购物中心的资产增值为我们的行业做个介绍。我的感觉是我们的商业地产从业者无论是开发商还是媒体对商业地产的资产增值几乎没有意识或完全不知道,所以我想通过西田集团50多年的发展历程中所经历过的几次重大的退出重组包括正在进行的将西田国际集团和西田澳新平台的分离重组案例看国际零售地产巨人是如何通过资本运作从而极大地提升了公司资产和股东价值的。

    王玮,中购联产业资讯中心高级顾问、中购联购物中心发展委员会专家委员

    1.西田1979年的退市和重组

    自1960年西田上市后经历的第一个10年的运作中,西田不断地微调其财务战略。西田退出了住宅地产的开发而专注可以创造长期租金收入的物业投资,将空出来的资金进一步用于商业地产的项目开发,也做了一些售后返租的安排(注意:西田的售后返租都是整体进行而不是散售的。)

    70年代初,西田通过建设期的中短期融资改善了开发项目的融资方式。到1972年底,西田的收入突破一百万澳元大关。这时西田和瑞士信贷有一个合资企业,大约65%的税前利润都来自物业创收。到了70年代中即西田第二个十年的中期,西田的收入来自以下资产包的组成:8个永久产权的购物中心,3个长期租赁的和2个合资拥有的,还有一些来自于自有的办公楼、宾馆和汽车旅馆的收入。

    1977年,西田又发现了一个新的融资来源——退休金,由于放宽了对退休金投资的上限,退休金用于商业物业的投资成为了商业地产界的一个突出特征,不断增加的与工资指数挂钩的来自养老金计划的现金在后来的二到三年中大量地涌入商业地产行业,也极大地支撑了澳洲地产业的发展。

    1977年西田又启动了赫斯菲儿购物中心项目,资金是通过与新南威尔州退休金董事会的售后返租的安排解决的。一年后,西田公司显露了一个过渡杠杆化公司的全部特征,负债率高启。

    经过17年的不间断的发展,西田绝大部分的业务都是通过借贷完成的,西田的债务已经高达1.25亿澳元,而资产仅为1.53亿澳元,股东权益只有2800万澳元。西田自1971年后没有对资产做过再评估,其真实的价值也并没有体现在当时的股价中。

    于是在1978年年中,西田透过澳大利亚证交所透露将重新评估它的资产。市场上流传西田的重新估值将增加净资产达1亿澳元。西田股价从1978年1月的2.75澳元蹿升到同年11月的7.50澳元。

    到1978年11月,当西田正式宣布了其将组建物业信托并会提高股东分红达8倍的计划,西田的股票飙升至8.3澳元。

    1979年7月,原有的西田有限公司摘牌退市,代之以西田控股有限公司和西田物业信托两个公司挂牌上市,西田有限公司将旗下全资拥有的物业出售给了新成立的物业信托,交易的结果成就了当时澳大利亚有史以来最大的物业交易。大多数的转让都是内部交易,两个最大的物业卖给了退休投资基金(SFIT),产生了8000万的资本利得,按每普通股8个基本单位分配给了股东。到7月2日重组结束之前,西田截止到1979年6月30日的利润增长了25.8%达到440万澳元,这也是西田连续第19年盈利。

    重组后,西田物业信托成为了急需资金的西田购物中心的股本提供方,两个实体即信托加股票的价值直冲12澳元。

    重组的结果惊艳亮丽,西田的负债一夜间全部消除,银行账上还多出了2500万澳元的现金,股东的财富成指数级增长。

    西田控股专注于管理和开发,它是西田物业信托的管理者,也是购物中心的管理者和服务提供方。西田控股主要负责业务成长,而西田信托则以最低的负债提供安全稳定的回报。

    经过20年上市公司的运作和磨炼,到1980年西田公司实力得到了前所未有的提升。

关键字:购物中心 西田

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