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    王玮:人均商业面积的探究和反思
    导语:根据中购联的统计,我们国家现在已经开业的购物中心已经达到3100家左右,2015年将达到4000家,并且在2025年还有7000家建成开业使中国的购物中心总数超过10000家。而美国经历了近100年的发展到2010年才建成了40万平方英尺的购物中心2690个。

    下图是《2014年城市投资价值研究——商业地产》中的人均商业面积的数据图表给大家分享:

    我介绍这个图表的初衷是因为大家都知道目前的商业地产过剩,但具体过剩到怎样的一个量化程度,相信大家都是很感兴趣和关注的。这些你一般没有办法通过官方的统计获得,而且地方政府也是不愿意公布这一类数据的。所以我觉得同策咨询做了一件很有意义的工作。

    其实图中所列这些数据依然是偏保守的,以上海为例我在和同策的团队核实交流时知道了他们没有统计目前这些城市的现有商业面积包括已有的传统百货、早期开业的购物中心比如港汇、正大以及沿街商铺等。但是我知道在同策统计的15年的开发大潮之前,其实每个城市都会有大约人均一平米的商业设施诸如传统百货和沿街商铺等。比如上海很早我就知道的商业面积接近3000万平米。我90年代初就从事零售业务,因为与国际交流比较多所以就更关注人均商业面积这类数据。所以大概的讲,上海在过去的15年间,新增商业面积差不多翻了一倍多。因此之前的人均一平米的商业面积对于计划经济年代形成的商业设施对于我们每个城市都是适用的或者是只少不多。所以我简单地在同策统计的数据上加1平米就可以大致得出这个城市的现有和新增的人均商业面积总和。这样我以2013年上海的约八千多亿元的零售总额除以6000多万平米的商业面积,这样每平米的销售坪效约为1.2万元左右也和上海的实际情况差不多。

    我之前也一直强调根据2013年中国城镇人口的人均可支配收入的2.7万元,当你支付了衣食住行中的后两项,住房和交通或汽车以及医疗教育等之后,你还能剩下多少花在零售消费上呢?而对于一个商业实体,无论是购物中心、百货还是商铺,如果一平米一年做不到1万元销售额的话,那么这个零售实体的维系生存都会有问题。我也一直用英美澳加这四个最发达国家的人均购物中心面积只有1.3平米的数据警示行业也是这个道理。

    根据中购联的统计,我们国家现在已经开业的购物中心已经达到3100家左右,2015年将达到4000家,并且在2025年还有7000家建成开业使中国的购物中心总数超过10000家。而美国经历了近100年的发展到2010年才建成了40万平方英尺(可租面积3.7万平米,建筑面积约为8万平米)的购物中心2690个。而我们的购物中心几乎都是平均10万平米和以上的。我们的人均消费能力与发达国家相比更是差距巨大。所以不久的将来我们一定会为我们今天不按市场和经济规律办事而造成的供需极大失衡而受到惩罚。

    同策的人均1.5平米红线其实已经给出了今天的一条实实在在的警戒线。还有一个值得注意的是我们的二线城市人均商业面积2.06比一线城市的1.39还要厉害。三四线城市由于工作量实在巨大没有列出,但相信大家很容易想象情况并不会比一二线城市乐观。我们一般并不容易得到诸如城市商业面积的统计和商业地产的综合开发的具体数据,同策作为一个国内前沿的地产咨询企业以其多年的耕耘中国地产的见识和经历为行业做了一件很有意义的工作。

关键字:中国城镇人口

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