梁炜骅：很容幸今天在我们大世界的主场，能够有这么一个机会跟大家坐在一起交流，实际上今天这个会议的提出，和于群秘书长前一段时间也做比较深入的探讨，我想这次会议的本身是希望能够搭建一个平台，让大家关起门多交流，把我们行业发展的形势，以及现在存在的很多困惑，也可能是大家有新了解到的知识和见解我们共同分享一下，今天非常容幸有请到谢会长，请谢会长开个头，听听您老的指点。

谢有恩 ，中国北方购物中心联盟会长

谢有恩：在大连这块地上开会，请了一些精英来探讨问题，在大连能够提供这样的方便条件，创造这样的机会也是难得的。特别是梁总，是在各个方面都接触，信息量又大，对形势把握也比较准确，所以说今天由他来主持这个会，能够把更多的东西传过来，给大连商业能够更多带来一些有方向性的东西。我们在座的这个行当日子不好过怎么办，大家在这里更多的是要谈论一些问题，交流一些信息，完了以后寻找一些办法。使得我们起码在目前这种低谷的情况下能找出一个方向来，而且我们这个是属于论坛、沙龙，就是属于神仙会的形式，有则多说，少则少说，就是一句话，把大家的一些想到的、看到的、想说的东西都说出来，人不在于多，在于把这个会开得更深一点，所以说对外地来的，给我们带来的东西表示感谢，对当地参加的表示欢迎，所以希望我们利用这个机会把这个会开好，谢谢。

于群，中国北方购物中心联盟秘书长

于群：因为我们每年都搞活动招商会也搞，行业会也做，每做一场对话时间短，有的时候40分钟，一个小时，而且还有一些话题没说，上次跟会长我们沟通，咱今年可能会启动一个新的活动，就是城市沙龙，比如大连、长春、沈阳、哈尔滨，可能一个月一场，四个城市轮着做，可能说一些小的话题，但是会说深一些，这个是我们举办这个活动的主要目的。邀请的对象都是我们甲方、乙方，包括一些服务机构都可以参加。

梁炜骅，睿意德总经理

梁炜骅：我们今天整个下午大概三个小时时间，围绕着现在算是热点，也是我们知道这个行业大家所关注的体验式的商业，把这个话题充分聊聊，今天我们是闭门会，没有太多规矩或者发言的要求，实际上是一个随意的，有见解的我们多聊两句，没有见解大家可以倾听别人的分享，我们希望大家尽量把自己认为最有价值的东西在有限的时间分享。

现在从2014年来看，中国的宏观经济形势不好，大家可以反驳我这个意见，因为我们也从各个角度去看到一些数据和论点，就是对于我们的评述，事实现在有两个词一个叫做自由落体式地下滑，这个词用来之后，我们做宏观经济研究的同学他批评我，你用这个词不对，辽宁经济是断崖式下滑，不管是自由落体还是断崖式下滑，这两个字很可怕，我们的GDP被腰斩了，中国最近十几年没有发生这种事情，我们辽宁省也没有遇到这种情况，大连市也没有，大家习惯在高速增长的环境下发展自己的商业模式，或者是去研究自己企业的盈利和运营，当这种经济形势来的时候，是不是会产生一些变化，我们自己也做了一些分享，首先会有几个变化，第一个我看到了服务的客户无非两类，一类是开发企业，一类是零售企业，这两类客户，开发企业不用说，到去年年底睿意德公司钱欠的越来越多，额度越来越大，我们都觉得自己很吃力了，我们几千万的帐款等着收，这些都是尾款。说明什么问题呢，当我们去跟企业沟通的时候，好多开发企业工资开不出来，而且很多知名的企业，包括我们服务的一些客户，今年年会全部取消，要求我们去提供赞助，协助他们能够给员工开个年会，这就是现在一个现实的状况。零售企业除了少数表现确实比较优秀，多数零售企业业绩一定下滑，过去报表好多年增长，没有10%也有5%，起码不是下跌，到了2014年年中都是下滑的，压力很大。这种情况下有表现好的，关键这些好都好在哪里，我们做商业地产开发和零售的未来发展路在哪里，是不是真的将来这个购物中心的发展、商业地产的发展，就靠这个体验式的商业变成我们的救命稻草，帮助我们有这样一个机会，简单做过去的零售，这个路肯定是走不通，因为越是零售商品大的项目，现在来看，专业市场不说，就是一般社会零售消费这块，确实不行，在这种情况下我们到底怎么办，然后今天还有一个，可能我们有些朋友不太认识，大家第一次发言的时候留两分钟给自己，做一下自我介绍。

杨向东，大世界商业联合机构副总裁

杨向东：我目前的职务是大世界商业集团的副总裁，原来分管的业务做得比较多。分的时间久一些是地产和零售，我们公司也刚刚把我们公司几个商业项目成立事业部，就在上一周正式全划给我分管，我们原来国际家居中心还有华北路批发市场，其实大家不太了解，我们在大连有三十几万平商业，自有，我们集团来自于金广建设集团，一个大的大连的一线的老的民营企业，从建筑业、开发业出来的，其实我们这个行业过去的时候更多解决曾经的烂尾楼，一不小心就发展了30多万平方米的商业出来，这段历史从大家今天来大世界开始，这个大世界是典型的上一波。93年房地产危机，大家现在觉得房地产危机来了，我大学毕业就在房地产企业，经历了那段危机，那段时间大连的房价下降了。号称东三省是57层，这个楼目前是地基，我们当时是承建方，那个年代有一个笑话，承建盖盖楼就变成地主了，甲方欠帐和政府处于烂尾楼的时候，我们金广建设把这个烂尾楼接过来了，接过来以后我们觉得我们资源团队去做一个百货业态不够成熟，尽管我们当时是胜利广场，大家后来想，感觉当时家居行业还是有一线机会，阴错阳差我们就进入了零售业，现在陆陆续续我们也有百货零售业，购物广场，我们家居现在有三个店，有一个华北路机电大市场7万多平，专业五金机电批发市场，目前大连五金机电批发市场中最好的，前段时间着大火，开年之际大连着了很多火，其中一场帮了我们忙，旧货市场着火，我们认为这是一个不好的社会现象同时，确实现在目前大连市内的五金机电的市场，我们市场供不应求了，突然好几万平的经营面积，我的地方处于华北路，还有社区购物中心，很少有人知道，24000平，高速公路口一下来，左手有几十栋高层，那个我们宣传比较少，加一起我们有三十几万平的商业，但是这些商业有一个建筑地产集团的明显特制，基本上我们都是自有营业，我们没有承租的项目，所有物业都是自有产权，我也正式今天代表我们集团欢迎各位行业精英和领导的到来，也感谢谢老，以后我觉得单独感谢于会长，沈阳人帮我们大连人忙，所以我们大家在一起感谢一下，我确实非常开心欢迎大家，见到了新朋友，包括于总，我们好几个，由总我们都是土生土长的大连人，从大连本土成长起来做这个行业，分享分享我们集团的事，梁总讲得很对，我们这个集团，我这个集团叫大世界商业集团，上面母集团叫金广建设集团，创立了30年，中国第一批民营企业，目前也是一线的知名民营企业，大连人家喻户晓的，我们是它全资子集团，我们还涉足于有海参养殖企业、房地产、休闲旅游产业、铭湖、滑雪场、混凝土、大连路桥建设，很多都是我们，去年大连市政集团是我们城建的，还有开发企业，旁边第九频道，跨越了十几个行业，有2800名员工的大连本土企业，2014年我们也感受到了经济变化，有史以来我们企业压力最大的一年，尤其第三、四季度，确实感觉到突然间天就冷了，外面自然天气温度不是很冷，刚才梁总说，我们现在所有的服务型企业，都是老的甲方，工程不可能不干，你说的数额还比较小，欠几个亿，外面欠额度很大。因为我们刚刚开完年会，整个数据来看，传统性行业，或者我们过去的大家耳熟能详的，就我刚才讲混凝土不用讲了，房地产项目可能我最多的两三个月一套房子没卖，达到这个数字了，零成交，我已经处于尾盘了，情况比较特殊，我这是钢需小户型，又是学区房，占了天时地利人和，房子卖得很好，突然间不动了，2014年下半年突然一套不卖。但是应该坦率地讲，所有不利也有亮点，一个是我们铭湖度假园区，大连本地人清楚，是我们辽南最大的温泉，而且今年它自己有一个小的商业部，下面还一个欢乐雪世界，在大连第五郡，有一个滑雪场是我们下属的企业，今年还在运营，成长到100%，多少年从来没有说翻番成长的，今年我们雪场成长了一倍，滑雪人数超过了1倍。我所有的指标收入成长了二十几。

我分享了什么，今天看秘书长给了一个主题，关于体验性的商业未来在商业当中，或者在企业运营当中大家要考量的事情，这也是我们考虑的，大都汇面积不大，4万平方米，也是作为烂尾楼收购的，处的位置好，大连核心青泥洼桥，对面是百年城，位置很好，当年是铜锣湾做完以后不好，就闲置了好多年，我们接了以后当时也没想做传统的商业，因为当时我们就在韩国首尔找到一个学习对象，首尔一个项目叫斗塔（doota)，去年12月份我刚刚到韩国去，去了十几次，它在韩国做得非常好，我了解韩国这么多优秀的行业，它是评价最高的商业，一共3万多平的一个商业，建筑面积3万多平，是一个塔楼的群楼，一个大型商社的地商，一年租金接近人民币10亿，中国和韩国之间汇率有差别，这个依然让我们感觉特别吃惊，我们当时想学那个。当时哗哗拉拉开业了，效果非常不好，我开业的时候招商达到99.9%左右，几乎是满铺开业，合同金额也非常高，但是开业以后，当时赵会长到我们现场了，确实面临着经营的压力，卖得不好，当时我是以服装为主的，而且我的服装是以所谓的买手店，我们的小个体户，抓货不是以品牌店为主，4万多平，客户最多400多个，平均店铺面积30平方。紧接着我们从开业到淘宝的兴起对服装冲击最大，我们商场最难的时候不到20%，在那个节点上，我们大约三年半，四年前来了我们团队和平广场，我在和平广场呆过，和平广场最难的时候，当年靠儿童做起来的，和平广场是大连第一个做早教中心的，它最难的时候我正好在那，陆陆续续它的早教，儿童教育这一块，形成大连最有竞争能力的地方，再加上我认为它的社区比较好，沙河口人比较密集，当时我有点资源，其实我们当时尝试先能不能招点，我们把金宝贝招进来了，又把博佳机器人（那个时候叫乐高），这两个都招来了，很快我们3楼儿童最先起来的，在我们其他楼层空店挺高的时候，三楼儿童最先稳定下来的，目前我敢肯定讲，现在我们有番茄田、越成长、儿童的服装，好多杂七杂八儿童玩具，三楼没怎么策划，我们儿童最先火的。紧接着我们再调餐饮，原来我们餐饮特别低，因为我们开业的时候学斗塔（doota)，服装占90，一小层做餐饮，当时我们服装占比特别大，现在服装占比大约35%左右，我们的餐饮现在随着我们调整，逐渐我们把这些年轻时尚的餐饮，星巴克、麦当劳、必胜客，大家耳熟能详的，就这些年轻休闲时尚的品牌我们都聚集了，现在占30%左右。现在发现我们购物中心，两个比较好的业种，一个餐饮一个儿童，外加一个电影院，整体这个情况。跟各位老总做介绍。

我有一个感受，毋庸置疑一个事实，我们微观一个小项目，儿童项目和餐饮项目已经成为购物中心不可或缺的主力因素，我个人是这么认为的，不能缺少它了。当然说我们在去年底又成立一个互媒科技，我们现在也在做微信的营销和自己做互联网平台，这个目前恰恰在我这分管，大家现在最多感受到的是，互联网对我们零售冲击，尤其淘宝和天猫对我们原来零售的冲击。但是我经过这番研究，我有一个想法分享，我发现这个我们能持续两年左右，做微信营销，我们在大连做了很多微信营销的案例，我这次牧场开业，我有牧场项目，包括我在大连刚开的温泉，正常广告150到200万之间，这次全砍了，做微信营销，尝试仅仅打了一个大连晚报和半岛晨报，得到了一个特别惊人的结果，我们开业前两天的咨询电话达到168个左右，其中来自于微信是150个，来自于我们传统的广告媒体呢是十几个。大连晚报多一点，我们打了好几万广告就引了这么几个人来，广告停了以后一个星期左右，微信的平台上继续有客户咨询电话，但是传统媒体的电话完全成零了，这都是我们体会的实际的数字情况。所以说关于互联网这一块我有一个分享，我觉得有一点没变，最近我分管这个业务，关于他们这一块我们也到腾讯去，到小米去，跟他们副总裁交流过程当中，我觉得有两点没变，可能我作为互联网的新兵刚刚学，把教训经验分享给大家，人性从来没变过，不管什么网，人性没变过，人不管是80后、90后还是60、70后，大家都想买性价比高的东西，这个跟互联网不发生关系。改变是什么呢？我现在回忆改变是习惯，大家的购物习惯改变，可能过去我们的小孩，像我现在我女儿14岁，离不开手机了，现在我玩互联网早晨起来什么不干，不管上哪去先把手机打开，看看新闻，一天有什么东西肯定走一遍，微信看看，股票帐号看看，这个手机基本离不开了。所以我想讲什么呢？习惯在变，我们的年轻人，我们的下一代，包括我现在跟我们的年轻员工，我不知道我们各个公司是不是有这么几条，每天在我们服务台大连淘宝用件，各个公司是不是这样？几十个包裹，每天都不少于好几十个包裹，我问他们，大部分已经从网上买东西，所以我们真的要正视这个事实，需求和购物习惯改变了，这是我觉得我个人一个感悟。随着我们消费者年龄，逐渐消费主义从60、70到80、90后，这种现象会越来越明显。如果往前看，我认为我在大连做购物中心比较早的，第一批进胜利的，那时候是新名词，什么叫购物中心，我干商业的时候大连商场闭店到晚上7点，台湾人进来弄一个百货店到9点，我们从业人员当时一片质疑声，说晚上有人吗？7点闭店挺晚了。

我们这帮人经历了零售改变，我们小的时候老天百是柜台式的，营业员站在柜台里边，我是70后已经清了一个零售改变了，我们和我们爸爸妈妈和上一辈不一样了，我们的孩子更不一样。所以我觉得如果说难的话，今天时间更多让给大家，我说得有点多了，我认为是我们如何精准地把握当下消费主流人群的消费需求，我们能不能及时提供让他们满意的互联网体验、用户体验，是不是能让他们有一个很好的用户体验，我觉得这个是关键。所以说我这次到韩国去，去年12月份刚刚去，12月底考察我们要做一个儿童项目，顺便我们考察了斗塔（doota)，每3年肯定改装，这个商场在韩国，目前整体的状态下滑速度和韩国整体来比较起来，下滑还是非常低的，整体商场全部改造。韩国刚刚开了最新购物中心，可能有点图片，会后大家喜欢的话，大家可以拿走，韩国最新购物中心图片，国内的商业我也看了很多，像比较时髦的K11等等，我觉得跟韩国有距离，大连商场更少见。

所以我觉得，目前的压力看上去大，但是我们自己内部做行业分析，其实我们觉得，社会上钱不是少了，而是多了，因为发现国家的M1、M2不但没少，是呈几十倍增加，我经常问我们员工这个去哪，那个去哪，我们得问问自己钱去哪了，我们没有找到钱是没有找到办法，不是钱没了，是钱去别人的地方了，我们想办法怎么让钱回来让它到我们这来，今天利用这个时间跟大家做分享，我觉得如果我们大连同行借助与会长提供的机会，我们在一起多交流，我们作为非主流商业的一个单位，和大家一起争取把我们大连的，我们能管的这一块业务，希望各兄弟单位一起，在2015年有一个好的成长，也预祝2015年马上春节要到了，利用这个机会给大家拜个早年，希望大家在2015年身体健康、万事如意，希望2015年我们的数字有成长，谢谢大家。