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    商业地产转型:中粮斥3亿打造“商改写”样本
    导语:逆水行舟,不进则退。别人都在奔跑,止步即赔钱。对开发商而言,不赚钱的物业就是一颗颗既丑又硬的废茧。破茧而出,还是继续作茧,这场转型游戏,终归不太好玩。

    困顿中的商业地产正在谋求转型。 

    逆水行舟,不进则退。别人都在奔跑,止步即赔钱。对开发商而言,不赚钱的物业就是一颗颗既丑又硬的废茧。破茧而出,还是继续作茧,这场转型游戏,终归不太好玩。

    增量趋缓,存量上场,市场扑朔迷离,内外皆属围城。这是场“烧钱”又“烧脑”的“实力”之战。老牌儿国企中粮起了个大早,拿自家产业玩起“商改写”。这不仅是一场商业转型的“自救”之策,亦是关乎城市更新大格局的探索与“互救”。

    城市更新的触手有多远?环视全国,一二线城市有改造潜力的商业资产已达千万平米量级,也有业内称,城市更新元年或已到来。如何盘活存量,实现资产增值,成为商业地产的核心发展路径。 

    事实上,所谓的“城市更新”早已摆脱偶像包袱,存量业务实实在在摆在眼前,正成为诸多房企的思考与发力方向。前有北京“大地主”首开,它将自家写字楼打造成众创空间。如今中粮历经一番试水,又会给城市更新的明天带来多少想象空间? 

    历经227天,5月26日,北京中粮广场C座重装开业。这个焕发生命“第二春”的项目,开业前楼内招租率已超70%,被业内称作“商改写”的成功样本。同时,全新中粮广场的商业配套也揭开神秘面纱,14%的商业配比给了行业一个惊喜。

    “样本”的“商业”模式

    “我们把中国的写字楼带入真正的重运营时代。”开业现场,大悦城地产总经理、北京公司总经理周鹏如是表示。39岁的他出身于工商背景,一向排斥“地产商”称呼,更愿以“运营商”自居。与大悦城项目的成长模式类似,如今“运营”的基因正被注入到这座写字楼的业态之中。

    扔掉什么?留下什么?增添什么?这是一个令运营商头疼而客户幸福的时代。资料显示,改造后的中粮广场,将“商业”作为打造中粮广场生态圈中重要的服务基础,强调项目、产品、运营、生态之间的统一,其全新商业理念被概述为“以品质带动商务社交、以生活诠释办公体验”。

    “我们并不是去商业化,而是将商业精致化,让商业更适合中粮广场的同时,聚焦到写字楼的空间。这样让我们的写字楼更加纯粹,让商业也更加纯粹。”周鹏曾如是表示。为此,中粮广场招商团队走访了楼内约3000多个租户,从上百个资源中,筛选出6-7个符合定位的商户。

    据广场工作人员介绍,在14%的商业业态配比中,COFCOBusiness(中粮商务)、COFCOLife(中粮生活)是两个最重要的组成部分。其中COFCOBusiness以高端餐饮、知名银行、西服私人定制等构成商务社交功能空间,而COFCOLife则是集有机餐饮、进口超市、生态农场、艺术画廊于一体的生活空间。

    一位熟悉中粮广场招商工作的负责人介绍,中粮广场在写字楼的招商定位上,注重与兄弟企业大悦城商业综合体的资源紧密结合,在COFCOLife中融入了移动大悦城概念。“将中粮广场塑造成幸福价值的提供者,是中粮广场想要呈现的全生态商业模式。”

    据悉,该项目由KOKAISTUDIOS设计公司主刀改造。资料显示,中粮广场改造后,写字楼体量增加到8.6万平米,同时增加逾1万平米联合办公空间,并配备1.6万平米餐饮配套及1.8万平米休闲配套。改造前,其写字楼体量为6万平米,商业为4.6万平米,整体配套仅1.4万平米。

    转型“阵痛”:机会与盈利

    伴随新兴业态的全面绽放,身处建国门商务区的中粮广场,其原有高端家居业态饱受困扰。诸如居然之家、红星美凯龙等专业家居卖场,其打造整体家居产业链的模式全面崛起。曾经辉煌的“世界家居花园”影响力正在萎缩。 

    现实严峻。市场压力是主要方面,中粮不得不正视。此外,北京出台五环内不再新增建设用地政策,核心区域项目价值随之提升。政策趋向背后,或意味着,城市更新及存量升级市场正被打开。

    利好消息。戴德梁行2016年底的一组数据显示,北京甲级写字楼市场仅租赁型物业存量达900多万平米,且在旺盛需求拉动下空置率一直持低位。事实上,与商场相比,写字楼市场受电 商冲击很小、运营管理成本较低,且近几年来需求和租金也都保持较为稳定的增长态势。

    去年底,北京中粮广场总经理孙天立表示,核心区域的竞争力在商 办物业方面将尤为明显,而一线城市核心区域已不再允许新建商业圈,旧楼改造成为一个历史发展的必然趋势。地处长安街东,中粮广场的潜在价值亟待挖掘。

    商业项目向写字楼转型,此前已有先例。新近两年,不断有酒店或商场业态被改造为写字楼,北京新闻大厦、盈科中心皆已完成“变身”。“商改写”这门新开课,中粮不属独行侠,也不缺小伙伴。

    相关负责人表示,中粮广场的改造过程耗资近3亿元。投入使用后,项目主要以租金为收益来源。租金方面,写字楼为12元/天/平米(建筑面积),联合办公COFCO FANTASY按工位收取租金,价格为2400元/月/工位,包含所有能源费用。

    此外,联合办公空间对办公企业类别也有所“限制”。相关负责人表示,“中粮广场A、B座的招租业态原本定位为贸易、金融,C座接收的企业在这两类之内或上下游之间,计划承载人数在5500左右。”

    项目图

    业内分析趋势:“商改写”集中一线 受地段影响大

    统计显示,“商改写”目前主要集中在北京、上海、深圳等对写字楼需求较大的一线城市,且已成为少数传统商业寻求的转型方向。

    汉博商业战略发展中心总经理助理王迪分析认为,中粮广场改造成写字楼,通过适应市场需求达到运营收益提升,从投资回报角度看,该区域商务需求大于商业服务需求。“商业的本质是服务,服务的对象是人。虽然中粮广场进行了改造,但是其还是保留了相应的商务服务需求部分。 

    王迪认为,目前北京更多商业进行的“改造”,是一种积极面对市场变化并且实施行动的过程。伴随着城市整体规划的调整,未来北京的商业地产会越来越“精细化、标签化、个性化”。

    那么,以北京中粮广场为样本,“商改写”会成为未来商业地产存量的转型主流吗?

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析认为,随着一线城市土地供应萎缩及人口“郊区化”外溢影响,未来“商改写”项目将增多。“地段决定企业品牌,租赁需求会持续往上走。”

    “房企推行这种模式,符合市场预期。在现有条件下转型,可使土地的使用更具效率和针对性。在电商冲击和北京中央政务区建设下,写字楼市场相对而言更有前景,很多企业会有所转变,其他城市或产业导入较快地区,也会根据市场需求有所调整。”严跃进表示。

    莱坊大中华区研究及咨询部主管David Ji紀言迅则认为,传统商场在电子商务冲击下难以找到定位,难免要寻求出路。“改写字楼是一个途径,但也要看一个城市那个地区写字楼的供求。商改写本身就是一个很困难的举措,一定要看商场本身所在地区是否是城市中的CBD或者写字楼供应短缺的地方。如果不是,也不一定可以做成功。”

    具备什么特征的商业物业,会成为“商改写”的优质目标呢?David Ji认为,所谓的优质就是“地点”问题。“有地点就有人流,有租客,写字楼项目才能成功,然后才是其他因素,比如设计、招商等。”

    一言以蔽之。就目前而言,“商改写”还仅算作“现象型”产物。


关键字:中粮 转型 商改写

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